Una ejecución hipotecaria es el procedimiento por el cual el acreedor hipotecario (suele ser una entidad financiera) pueda cobrar su deuda mediante la ejecución de la garantía (la vivienda hipotecada) si el deudor no cumple con su obligación de pagar las cuotas. Por tanto, el embargo de la casa es el final del camino de un proceso conocido como ejecución hipotecaria, que es el que los bancos aplican cuando no se abonan las cuotas de sus préstamos hipotecarios.
¿En qué consiste la ejecución hipotecaria?
Ejecutar una hipoteca significa aplicar la garantía de un préstamo hipotecario para embargar la vivienda y saldar así la deuda pendiente. Es una operación que se lleva a cabo cuando el titular del crédito no paga las cuotas de manera reiterada y la entidad decide resolver el contrato unilateralmente para exigir que se subaste el inmueble hipotecado.
¿Cuál es el procedimiento para ejecutar la hipoteca?
El desahucio es solo el punto final de un largo procedimiento judicial, así que no nos embargarán la vivienda si nos demoramos en el pago de una sola cuota. De hecho, el proceso que se sigue hasta llegar al lanzamiento es bastante largo y siempre se puede detener si somos capaces de llegar a un acuerdo con la entidad o si saldamos la deuda pendiente.
La evolución estándar completa de este procedimiento es la siguiente:
Aviso de impago: unos 15 días después del primer impago, el banco se pondrá en contacto con nosotros para avisarnos del problema e intentar averiguar los motivos.
Comunicación oficial: al pasar un mes desde la primera letra impagada, el banco nos enviará un documento por escrito notificando la situación (SMS, email o carta).
Entrada en mora: a los cinco meses de impagos, el banco nos incluirá en un listado de morosos como ASNEF o RAI, algo que nos puede traer problemas para conseguir futuros créditos.
Demanda judicial: La entidad financiera acreedora presentará una demanda contra el deudor ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se localice el inmueble hipotecado .Con la ley hipotecaria renovada, la principal novedad es la ampliación del plazo para aplicar la comisión de vencimiento anticipado (dispositivo para solicitar al juzgado el inicio de la ejecución). El mecanismo se activa a partir de la 12ª cuota impagada en la primera mitad del préstamo y de
la 15ª mensualidad en la segunda mitad de la hipoteca. Esta modificación se aplica con carácter retroactivo salvo en cláusulas ya aplicadas.
La documentación que debemos presentar junto con la demanda es:
-Las escrituras de préstamo hipotecario.
-Novaciones (si las hubiese).
-Acta de fijación de saldos.
-Burofax
Notificación de la demanda al deudor y requerimiento de pago.
Registro de las cargas sobre la propiedad: se incluye una notificación de las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Subasta del bien hipotecado: La entidad bancaria presenta en el Juzgado un escrito de solicitud de subasta con la finca a subastar. El juzgado dictara un decreto de convocatoria de subasta, edicto de subasta y tasa de subasta (modelo 791).
Una vez pagada la tasa de subasta, en un plazo de 20 se apertura la subasta en el Portal de Subastas, con fecha de fin de puja.
Convocatoria de la subasta: la fecha, hora y precio de salida del inmueble se publicarán en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzgados, así como en varios boletines oficiales. Sin embargo, no es obligatorio comunicar al deudor esta información, por lo que deberemos estar pendientes del proceso.
Celebración de la subasta: la vivienda se adjudica al mejor postor. Al celebrarse la subasta pueden darse los siguientes supuestos:
1º Que concurran postores:
2º. Que no concurran postores
Si no se ha alcanzado el precio mínimo, el banco puede quedárselo con un 60% del valor. Además, podríamos tener una deuda a favor del banco si el precio de la subasta no supera el adeudo pendiente.
Posteriormente al finalizar la subasta se solicitara la adjudicación del bien. Mediante un escrito que se presenta en el Juzgado, en plazo de 20 días hábiles.
Desahucio o lanzamiento: este es el último proceso en que nos obligan a abandonar el domicilio, en presencia de una comitiva judicial y un cerrajero (encargado de cambiar la cerradura de la entrada). En determinados casos puede haber presencia policial.
La principal acusación contra el sistema de desahucios español es que no contempla por defecto la dación en pago, mediante la que podemos devolver la casa para saldar la deuda y limpiar nuestro historial. En muchas ocasiones, esto supone que el titular, tras perder su casa, aún debe dinero al banco.
Cambio de la titularidad del inmueble ejecutado en el Registro de la Propiedad, posesión del inmueble y, en su caso, lanzamiento judicial.
Ejecutada la subasta, se modificará la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad a
favor del adjudicatario en la subasta, quien tendrá derecho a que se le ponga en posesión del inmueble.
Ante cualquier duda, no dude en ponerse en contacto con DOBLE A CONSULTING para conocer mejor su situación y poder asesorarle.
